Оценка коммерческой недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости – это одна из разновидностей оценочной экспертизы, производство которой осуществляется в ООО «Экспертно-правовой центр» в городе Москва. Она может быть назначена определением судебного органа, постановлением следователя или запросом частного лица. Стоимость проведения подобной экспертизы определяется судом или же оговаривается в ходе заключения договора. Основным документом, который контролирует деятельность эксперта в ходе проведения оценки коммерческой недвижимости, является Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В каких случаях необходимо проведение оценки коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость занимает значительную часть в экономике России. К коммерческой недвижимости в основном относят здания, сооружения или земельные участки, используемые владельцем для коммерческой деятельности с последующим получением постоянной прибыли, ростом капитала, доходом от аренды, инвестиционным доходом. К ним могут относиться:

• Офисные здания;
• Торговые центры;
• Магазины;
• Промышленные объекты;
• Гостиницы;
• Гаражи;
• Склады;
• Спортивные сооружения;
• Бассейны.

Проведение оценки имущества, относящегося к объектам коммерческой недвижимости, может потребоваться, чтобы оценить возможную выгоду от приобретения изучаемого объекта и, соответственно, чтобы определить, насколько целесообразны дальнейшие действия: получение кредита под залог в банке, внесение в уставной капитал предприятия, подготовка к сделке купли-продажи. Этот тип оценки также требуется при сдаче объекта коммерческой недвижимости в аренду для определения возможных доходов. Как правило, клиенты, которым нужно оценить коммерческую недвижимость, хотят узнать рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки аренды за его использование. Для этого назначается независимая оценка, которую проводит квалифицированный эксперт-оценщик.

Кто имеет право проводить оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости?

Требования к специалистам, занимающимся данным видом оценки, следующие:

• Эксперту необходимо иметь специализированное высшее образование;
• Оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и соблюдать установленные ей нормы профессиональной и деловой этики;
• Эксперту обязательно должен быть доступен полис обязательного страхования гражданской ответственности.
• В случае, если эксперт по тем или иным причинам не в состоянии провести объективную оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости, он обязан известить об этом заказчика.
• Эксперт обязан гарантировать сохранность документов, поступивших к нему в ходе проведения оценки.

Деятельность профессионалов-оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Методы

Перед началом проведения оценки эксперт изучает предоставленные документы на объект, подлежащий оценке. К ним обычно относятся:

• Правоустанавливающие документы (на здание и земельный участок);
• Документы от БТИ, содержащие технический паспорт здания, поэтажный план и экспликацию;
• Финансовая информация (балансовая стоимость объекта, управленческие издержки и прочее).

Иногда может потребоваться изучение аналогичных объектов через интернет-ресурсы.

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, выделяются три основных подхода, используемых экспертом при проведении оценки объекта недвижимости:

• Затратный подход

Этот подход опирается на расчет затрат, которые потребуются для покупки, восстановления или замены объекта (учитывая его износ и устаревание), а также на определение расходов на создание точной копии объекта. Он применяется, если имеется достоверная информация для определения этих затрат.

• Сравнительный подход

Этот подход основан на сравнении цены оценяемого объекта с аналогичными объектами. Включает как прямые сравнения, так и статистический анализ исследуемого рынка.

• Доходный подход

Этот подход оценивает будущие доходы от объекта, капитализирует их и дисконтирует потоки денежных средств. Применяется при наличии надежной информации о будущих доходах и расходах на использование объекта.

Выбор подхода зависит от материалов, предоставленных эксперту, и его профессионального опыта.

Независимая оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в организации ООО «Экспертно-правовой центр» поможет заказчику установить цену объекта, который он планирует приобрести или сдать в аренду.