Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – это комплекс действий, направленных на определение текущей рыночной стоимости объектов недвижимости. Применяется оценка недвижимости во многих ситуациях, начиная от конфликтов по делению имущества и заканчивая анализом инвестиций в различные отрасли промышленности.

Понятие недвижимости довольно неоднозначно и основывается на возможности перемещения изучаемого объекта в пространстве. Считаются недвижимыми объекты, которые являются земельными участками или неразрывно связаны с ними. Однако, при определении недвижимости часто учитываются и другие критерии. В каждой стране мира граница между движимым и недвижимым имуществом определяется законодательством. В Российской Федерации список объектов недвижимости прописан в Гражданском кодексе. Согласно статье 130 данного документа, к недвижимости относятся следующие виды собственности:

• Участки земли.
• Части недр.
• Водные объекты.
• Объекты, неотделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты основной функциональности и стоимости среди которых: многолетние насаждения (сады, парки и др.), леса, здания и сооружения.
• Морские суда.
• Суда во внутренних водах.
• Воздушные суда.
• Космические объекты.

Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Когда необходима оценка недвижимости?

Оценка недвижимости может потребоваться в различных жизненных ситуациях, связанных с объектом недвижимости и правами собственности на него. В большинстве случаев экспертиза недвижимости требуется в следующих обстоятельствах:

• Перед заключением договора купли-продажи недвижимости, где заказчиком экспертизы может выступить как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
• Для оценки привлекательности предприятия при привлечении новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
• При необходимости перераспределения долей собственности.
• При страховании недвижимости.
• При составлении налоговой отчетности.
• Перед обращением в банк для получения кредита.
• При необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• При выполнении судебных решений.
• При ликвидации объектов недвижимости.
• При решении гражданских споров, касающихся имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

• Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
• Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
• Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
• Сравнительная оценка недвижимости.
• Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
• Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
• Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
• Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
• Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
• Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
• Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство методов оценки недвижимости опираются на установление рыночной стоимости исследуемого объекта. Однако встречаются ситуации, когда цена определяется по ряду нерыночных факторов. Промышленная недвижимость относится к специализированным формам собственности, ценность которых ограничена спецификой предприятия, то есть особым образом использования. Продажа такой недвижимости на открытом рынке встречается редко, что делает объекты практически недоступными для торговли. В следствие этого использование рыночной стоимости для налогообложения неприменимо. Для оценки промышленной недвижимости применяется техника вычисления стоимости, учитывающая остаточные издержки возмещения. Таким образом, после использования этого метода оценки получается стоимость нерыночного характера, которую можно использовать для налогообложения и различных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее востребованных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится адаптировать под нужды арендатора или выполнить необходимый ремонт. Часто бывает так, что срок использования внесенных улучшений арендатором значительно превышает договоренный период аренды. Следовательно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении части затрат арендатора на улучшения арендованного помещения. Независимая экспертиза недвижимости, определяющая стоимость произведенных улучшений, может быть проведена по запросу собственника здания, арендатора помещения или по решению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, включая:

• Прямые издержки на выполнение работ по улучшению арендуемого объекта (включая затраты на материалы).
• Документы, утверждающие согласие собственника объекта аренды на проведение указанных улучшений.
• Износ здания с момента завершения ремонта или отделки.
• Оценку вложений арендатора на инвестиции и их эффективность.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент проведения экспертизы, так и на момент окончания срока аренды (если оценка проводится заблаговременно или позднее окончания договора аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ представляет собой буквальную транслитерацию с английского языка. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как "наиболее эффективное использование". Этот тип экспертизы недвижимости исследует возможные способы улучшения объекта и подбора наилучшего способа его использования, что приведет к максимальной прибыли. Анализ НЭИ является популярным видом оценки недвижимости, особенно в больших городах, где земля стоит дорого, и здания могли бы приносить больше дохода. Это особенно важно для объектов коммунальной собственности. Наиболее эффективное использование в настоящее время предполагает разумное, финансово выполнимое и законное использование недвижимости, что может значительно увеличить стоимость объекта на рынке.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К категориям воздействий относятся как естественные, так и техногенные воздействия, а также те, которые являются результатом действий человека. К таким факторам можно отнести пожары, наводнения, затопление из-за протечек, образование трещин, утрата декоративной отделки помещения и прочие аналогичные ситуации. Все перечисленные случаи снижают стоимость объекта на рынке, поэтому убытки можно определить, проконсультировавшись с экспертом по оценке недвижимости. Для определения ущерба, причиненного объекту недвижимости внешними воздействиями, существует несколько методов. Выбор конкретной методики оценки остается в области компетенции специалиста по оценке, который в каждой конкретной ситуации применяет наиболее эффективную и подходящую технологию. Значительную роль в этом процессе играет опыт эксперта, так как правильный выбор методики помогает определить более точную сумму убытков. Этот вид экспертизы недвижимости применяется достаточно часто, особенно в рамках судебных разбирательств по вопросам возмещения ущерба.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо связаться с экспертным центром и договориться о встрече, где специалист по оценке изучит предоставленные документы, определит стоимость и сроки проведения экспертизы. После заключения договора и предоставления всех требуемых документов специалист приступает к непосредственному выполнению оценочных работ.

Продолжительность процесса оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, целей и задач, стоящих перед экспертом, а также от выбранной методики исследования.

Для проведения оценки необходимо предоставить следующие документы:

• Справки и выписки из БТИ.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Информация о физических границах объекта, такие как карты или геодезические планы с четким обозначением участка земли.
• Документы о зданиях и сооружениях.
• Информация об обременениях (задолженности, налоговых обязательствах, залогах или аренде).

Нормативно-правовая база для проведения оценки недвижимости

Экспертиза в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по экспертизе недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.