Оценка незавершенного строительства

Экспертиза незавершенного строительства представляет собой набор специальных мероприятий по установлению рыночной цены для строительных объектов, которые по разным причинам не были закончены. Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации. Однако в последнее время интерес к экспертизе незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом. Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость. Экспертиза незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:

• Перед покупкой или продажей недостроенного объекта. Причем, инициатором экспертизы может быть как собственник объекта, так и заинтересованный покупатель.
• При переоценке основных средств. Переоценку выгодно осуществлять, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась. Это позволяет сэкономить на налоговых выплатах, причем зачастую – весьма ощутимо.
• При оформлении объекта в качестве взноса в уставной капитал предприятия.
• При подготовке пакета документов для презентации предприятия и его активов потенциальным инвесторам.
• Для получения кредитных средств под залог оцениваемого объекта.
• При возобновлении строительства.
• При решении вопроса о демонтаже объекта.

Экспертиза незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.

Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства

В Российской Федерации обнаруживается значительное количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные сооружения задумывались для применения в разных сферах жизни и выполняли различные функции. Для упрощения труда оценщиков требовалось разделить строения на группы согласно определенным признакам и уникальным характеристикам. При проведении экспертизы недостроенного строительства объекты классифицируют следующим способом:

• Жилые дома.
• Промышленные здания и другие типы сооружений.
• Недвижимость, принадлежащая железнодорожным организациям.
• Артезианские, нефтедобывающие и другие скважины.
• Передающие средства (земельные улучшения для передачи на разные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и т. д.) – к ним относятся линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, телефонные и газовые сети, а также проводные сети интернета, которые недавно стали важными.
• Недвижимое имущество, воспринимаемое как элементы благоустройства.
• Сооружения различного функционального назначения, включая мосты, эстакады и другие сооружения.

Документы, которые необходимо представить специалисту по оценке незавершенного строительства

Документация, необходимая для проведения экспертизы незавершенного строительства, условно можно разделить на две категории – документы, содержащие информацию о правах собственности, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К первой группе документов относятся:

• Инвестиционные соглашения.
• Сметы.
• Документы, подтверждающие право на использование данного участка земли.
• Документы, отражающие стоимость объекта на момент приобретения.

Ко второй группе документов относятся:

• Проектная и сметная документация.
• Кадастровый план участка, где расположен оцениваемый недостроенный объект.
• Документы, точно отображающие текущее состояние незавершенного объекта. При этом в этих документах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

Процедура проведения экспертных мероприятий по оценке незавершенного строительства

В процессе проведения экспертизы незавершенного строительства, опытные и знающие специалисты руководствуются федеральными стандартами оценки (ФСО). В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1, процедура оценки незавершенной застройки обязательно включает следующие этапы:

• Заключение договора на проведение оценочных мероприятий между заказчиком и организацией (или экспертом), проводящим экспертизу. В договор должно быть вклю­чено задание на оценку.
• Сбор необходимых данных для оценки и их анализ.
• Проведение оценочных мероприятий, выбор методов и подходов к оценке, выполнение соответствующих расчетов.
• Обработка результатов проведенных оценок и определение окончательной стоимости объекта оценки.
• Составление отчета об экспертизе.

Для заключения договора заказчику экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр для получения предварительной консультации. В ходе этого мероприятия определятся цели и задачи проведения экспертизы. На этапе консультации вырабатывается задание на проведение оценки, которое будет включено в договор. В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:

• Характеристику оцениваемого объекта незавершенного строительства.
• Подтверждение прав собственности на оцениваемый объект.
• Цель проведения оценки.
• Предполагаемое использование результатов экспертизы и связанные с этим ограничения.
• Форму определяемой стоимости.
• Дата и сроки проведения экспертизы.
• Условия и предположения, на которых основывается специалист, проводящий процедуру оценки.

После заключения договора специалист приступает к проведению экспертизы. Заказчику необходимо предоставить все требуемые документы и сведения о незавершенной застройке. На основе анализа специалист выбирает методику оценки и проводит все расчеты. Затем эксперт обобщает результаты и оценивает итоговую стоимость объекта согласно указанному типу стоимости в задании на экспертизу.

На заключительном этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует главный результат проведенного анализа – отчет по оценке. В этом отчете содержатся:

• Подробное изложение основных фактов и сделанных экспертом выводов, включая общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных методик расчетов и окончательную стоимость объекта оценки.
• Задание на оценку, соответствующее требованиям Федерального стандарта оценки.
• Информация об инициаторе оценки и специалисте, проводившем процедуру экспертизы.
• Лимитации и предположения, использованные при проведении оценки.
• Применяемые стандарты, регулирующие деятельность по оценке.
• Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта недостроенного строения.
• Обзор состояния рыночного сегмента, соответствующего объекту оценки.
• Подробное описание процедуры оценки с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов. Раздел должен содержать обоснование выбора или отказа от каждого из подходов.
• Результаты сопоставления полученных данных.

Отчет дополняется приложением, которое включает копии всех предоставленных документов инициатором оценки незавершенного строительства, таких как документация о праве собственности, технические характеристики, результаты специальных видов экспертиз и прочее.

Нормативно-правовая база для проведения оценки незавершенного строительства

Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства полностью соответствует федеральным стандартам оценки в Российской Федерации.

В области экспертизы действия специалистов регламентируются федеральными стандартами оценки (ФСО).

Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и терминов в области оценочной деятельности. В разделе 3 этого документа описываются подходы к проведению оценочных процедур. Эти подходы включают доходный, затратный и сравнительный. При проведении экспертизы используются методики, соответствующие одному из этих подходов, чаще всего комбинируются методики разных подходов для получения точной оценки. Раздел 4 ФСО 1 содержит важные требования к процедуре проведения экспертизы.

Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) определяет цели экспертизы и виды стоимости, которые могут быть рассчитаны в ходе проведения оценочных процедур. В разделе 2 данного документа основная цель экспертизы – установить стоимость оцениваемого объекта. Вид стоимости обязательно указывается в задании на оценку. Результат экспертизы представляет собой окончательную стоимость оцениваемого объекта. Раздел 3 этого стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.

Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) включает полный перечень требований к отчету об оценке. Требования, представленные в этом стандарте, разделены на три группы: требования к оформлению отчета об оценке, требования к содержанию отчета и требования к представлению информации о данных и документах, проанализированных в ходе экспертизы.