Оценка стоимости незавершенного строительства

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства – один из самых сложных и трудоемких видов строительных экспертиз. Обычно такие исследования проводятся для того, чтобы выяснить актуальную рыночную цену строительного объекта, возведение которого по разным причинам не было завершено некоторое время назад или подлежит консервации в текущий момент. Интерес к подобным исследованиям постоянно растет. Оценка стоимости дает возможность реализовать данный объект каким-либо путем с целью частичного возврата инвестиций. В области строительства рынок незавершенных объектов в России развит недостаточно хорошо. Поэтому продажа, консервация, деконсервация или получение инвестиций на окончание строительства требуют предварительного анализа цены. Рыночные условия постоянно меняются. Цены на недвижимость, стройматериалы, строительные работы все время колеблются, причем как в сторону увеличения, так и в обратную сторону. Эффективно оценить стоимость имеющегося недостроенного объекта может экспертиза стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства.

Незавершенные строительные объекты – одна из наиболее интересных инвестиционных областей. Дело в том, что недостроенный объект может продаваться по действительно низкой цене. И при вложении незначительных по сравнению с возведением здания с нуля средств можно получить полноценное здание, строение или сооружение. К оценке стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства прибегают при рассмотрении различных предложений по покупке недостроенных зданий и сооружений. Особенно интересны неоконченные стройки в области готового жилья, офисных зданий и, естественно, торговых центров. Если организация планирует вкладывать средства в завершение подобных объектов, то ей необходимо оценить их реальную стоимость.

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства также может быть проведена при постановке незавершенного объекта на баланс организации в связи с необходимостью принять решение о дальнейшей эксплуатации незавершенного объекта. Соображения по эффективному использованию земельного участка также являются показанием для проведения оценочной экспертизы. Часто бывает так, что ценность задействованного земельного участка превышает текущую ценность начатого строительства. Чтобы решить, стоит ли достраивать здание или целесообразнее снести его и использовать землю иначе, проводят оценку стоимости недостроенного объекта. На принятие этого решения также влияет объем выполненных работ. Понятно, что ликвидировать фундамент проще, чем несколько построенных этажей. В то же время мероприятия по сносу имеющихся строений могут оказаться более затратными, чем завершение строительства. Бывает и так, что в районе, в котором строится здание, произошли существенные изменения, которые значительно понижают предполагаемую прибыль от эксплуатации здания. В таких случаях имеет смысл законсервировать строительство или совсем прекратить его и по-другому распорядиться имеющимся земельным наделом. Для взвешивания всех «за» и «против» необходимо провести экспертизу по оценке стоимости объекта.

Оценка стоимости недостроенных объектов при консервации строительных объектов, также используется при возобновлении строительства. Это связано с тем, что объект может быть приостановлен из-за нехватки определенного финансирования. Однако, с течением времени, рыночные цены могут измениться, консервированный объект может подвергнуться износу или намеренному разрушению со стороны третьих лиц. Может измениться арендная плата за землю. Таким образом, стоимость объекта и необходимые инвестиции придется устанавливать заново. Возобновление строительства может включать в себя реконструкцию готовых фрагментов, ремонт и восстановление разрушений, а также изменение проекта строительства. Все эти факторы также влияют на стоимость оцениваемого объекта. Еще одним поводом для обращения к экспертам является банкротство строительной фирмы или организации, которая инвестировала средства в строительство. Здания, переданные в зачет долга, должны быть оценены экспертами, чтобы учитывалась их текущая рыночная стоимость. Это может помочь облегчить финансовое бремя организации-банкрота. Следовательно, результаты экспертизы стоимости могут быть представлены в суде в рамках процедуры банкротства фирмы.

Порядок проведения оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Экспертиза стоимости незавершенных объектов имеет определенную процедуру проведения, включающую в себя исследование всех аспектов спорного объекта. Как правило, она включает в себя следующие этапы:

• Изучение сопутствующей документации.
• Анализ экономических характеристик объекта.
• Исследование самого объекта, включая проведение специфической фотосъемки (видеосъемки).
• Проведение лабораторных исследований.
• Составление экспертного заключения.

Сначала эксперт анализирует всю предоставленную документацию по исследуемому объекту: проектные документы, сметы, отчеты по проделанной работе и завершенным этапам строительства. По проведенному анализу бумаг эксперт составляет предварительную оценку объекта.

На втором этапе проводится исследование экономических показателей оцениваемого объекта:

• Оценка выполненного строительства.
• Оценка возможного ущерба, нанесенного во время консервации объекта.
• Оценка рыночной стоимости земельного участка (или размера арендной платы за него).
• Определение экономической привлекательности объекта (выгодность расположения, уровень проходимости в единицу времени, экономический потенциал района, близость метро или остановок общественного транспорта, наличие парковок, благоустроенность окружающей территории, количество вариантов перепрофилирования здания и пр.).
• Наличие уже выкупленных электрических или тепловых мощностей.
• Оценка объема необходимых инвестиций для завершения строительства.
• Предполагаемая стоимость завершенного объекта (этот показатель имеет прогностический характер и служит для формирования представлений об инвестиционной привлекательности исследуемого знания или сооружения).

На следующем этапе проводится непосредственное исследование недостроенного объекта с помощью визуального осмотра и с использованием специального оборудования. Также проводится обязательная фотосъемка объекта в целом, а также отдельных его частей, имеющих непосредственное влияние на стоимость. Фотографируются детали, выгодно отличающие незавершенный объект – особенности архитектуры, завершенные фрагменты, встроенные инженерные системы и так далее. Кроме того, съемке подлежат дефекты, допущенные при строительстве, а также факты разрушения, произошедшего после начала консервации объекта. При необходимости проводится видеосъемка объекта. Фотографии и видеоматериалы впоследствии прилагаются к экспертному заключению. На этом этапе также оценивается качество проведенных работ, прочность железобетонных оснований и иных конструкций, проектная целесообразность архитектуры и качество отделки (если таковая имеется).

Иногда в дополнение к проведенному исследованию самого объекта необходимо назначить ряд лабораторных исследований. Анализу подлежат следующие показатели:

• Экологичность использованных строительных (отделочных) материалов.
• Прочность бетона и других материалов, использованных при возведении.
• Пробы заборов воздуха для оценки экологической обстановки района.
• Технические характеристики блоков строения.
• Показатели износа строительных материалов.
• Другие физические и химические характеристики строительных материалов.

Заключительным мероприятием оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства является составление экспертного заключения, которое включает в себя копии всех представленных документов, выводы эксперта (или комиссии экспертов), фотоматериалы, рекомендации эксперта по повышению экономической ценности объекта.

Материалы, которые необходимо предоставить для проведения оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Для того, чтобы анализ стоимости незавершенных строительных объектов был максимально точным и объективным, необходимо предоставить как можно более полный комплект имеющихся документов. Это позволит учесть все нюансы и детали здания (сооружения), влияющие на конечную стоимость. Список документов может уточняться в зависимости от конкретного дела. В большинстве случаев для экспертизы предоставляются следующие бумаги:

• Проектная и сметная документация объекта.
• Планы работ.
• Чертежи.
• Отчеты о проведенных работах и израсходованных средствах.
• Фотографии разных этапов строительства объекта.
• Налоговые документы, связанные с объектом и процессом строительства.
• Инвентаризационные ведомости.
• Акт о приостановлении строительства.
• Сметы стоимости работ и затрат на консервацию объекта.
• Любая другая документация, свидетельствующая о тех или иных характеристиках объекта.

Само собой разумеется, что для экспертизы необходимо предоставить и сам незавершенный объект. Однако в некоторых ситуациях, когда невозможно личное присутствие эксперта на объекте, оценка стоимости может быть проведена по предоставленным документам. В таких случаях следует собрать все возможные документы, касающиеся исследуемого здания или сооружения. Также предоставляются максимально подробные фотоснимки объекта. Можно также предоставить видеозапись объекта. Надо понимать, что оценка стоимости по документам может не учесть некоторые изъяны недостроенного объекта, которые могут быть не слишком заметны. Следовательно, при оценке инвестиционной привлекательности или целесообразности возобновления строительства необходимо проводить наиболее полное исследование, включающее визуальный осмотр и проведение лабораторных анализов.

Нормативно-правовое обеспечение оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49 "Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств" описывает процедуру учета имущества и наложения финансовых обязательств. Пункты 3.32, 3.33 и 3.34 данного Приказа регламентируют процедуру инвентаризации строительных объектов при переводе их на консервацию.

Законодательство РФ позволяет проведение экспертизы в независимых (негосударственных) лабораториях и экспертных организациях. Аккредитация независимых экспертных организаций описывается в статье 50 Градостроительного кодекса Российской Федерации.