Оценка стоимости сервитута

Оценочная экспертиза для установления стоимости сервитута проводится как по решению суда, так и по запросу частного лица. Законодательство Российской Федерации, а именно Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», нормирует функции эксперта (или экспертной комиссии) в ходе проведения экспертизы.

Что такое сервитут?

Сервитут - это право на ограниченное использование земельного участка или объекта недвижимости. Он может быть установлен в результате соглашения между собственником участка или объекта и лицом, которое будет ограничено в использовании объекта. Также он может быть введен по решению исполнительного органа или органа местного самоуправления. Цена этого права соответствует денежным потерям, которые понесет собственник в результате ограничения его прав. Сервитут устанавливается, если необходимо обеспечить проход через участок или объект, провести дренажные работы, использовать водные ресурсы, организовать охоту, рыболовство или в других целях.

В каких случаях проводится экспертиза для определения стоимости сервитута?

Осуществление экспертизы стоимости сервитута необходимо при необходимости оценки стоимости собственности на данный участок и учета убытков, возникших в результате установления сервитута.

Кто определяет стоимость сервитута?

Для установления цены сервитута требуется назначение экспертизы, которая будет поручена квалифицированному эксперту-оценщику.

Требования к оценщикам, осуществляющим оценку подобного рода, следующие:

• Оценщику следует иметь профильное высшее образование;
• Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), соблюдать установленные ей правила профессиональной и деловой этики;
• Оценщик должен иметь в своем распоряжении полис обязательного страхования гражданской ответственности.
• Если оценщик не в состоянии осуществить объективную оценку объекта недвижимости, он обязан проинформировать об этом заказчика.
• Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, поступивших к нему в ходе проведения оценки.

Деятельность экспертов-оценщиков контролируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какие материалы необходимо предоставить для определения стоимости сервитута?

В большинстве случаев в распоряжение эксперта (или комиссии экспертов) при проведении оценочной экспертизы для определения стоимости сервитута направляются документы на исследуемый объект.

Этапы проведения экспертизы

Для решения поставленных вопросов эксперты (или комиссия экспертов) проводят следующие процедуры:

• Изучение предоставленной документации на земельный участок или объект недвижимости;
• Определение стоимости права собственности;
• Расчет доли потерь, возникших в результате установления права на ограниченное пользование.

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, выделяются три основных метода, которыми пользуется эксперт при проведении оценки объектов недвижимости:

• Сравнительный метод

Этот метод основан на сопоставлении цены оцениваемого объекта с аналогичными объектами. Данные методы оценки могут включать прямое сравнение объекта с аналогами, статистический анализ и экспертное исследование информации о рынке, к которому относится объект.

Сравнительный подход целесообразно применять в случаях, когда имеется достаточно надежная информация о ценах и характеристиках сравниваемых объектов. Для сопоставления цен используются данные о сделках по продаже объектов, а также предложениях о покупке.

• Затратный метод

Этот метод основан на оценке расходов, необходимых для приобретения, реконструкции или замещения объекта (с учетом его износа), а также определения затрат на создание точной копии объекта. Затратный метод используется при наличии достоверной информации о расходах. Федеральные стандарты устанавливают критерии определения объекта как точной копии или соответствующего по свойствам оцениваемому.

• Доходный метод

Данный метод включает оценку будущих доходов от использования объекта и методы капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход рекомендуется использовать при наличии достоверной информации о будущих доходах объекта и связанных с ним расходах.

Выбор конкретного метода оценки осуществляется экспертом исходя из имеющейся у него информации и профессионального опыта.

Процедура проведения оценочной экспертизы для определения стоимости сервитута в ООО "Экспертно-правовой центр" поможет определить ущерб владельцу земельного участка, возникший в связи с установлением сервитута.