Оценка земельных участков

Оценка земельных участков - это процедура для определения рыночной стоимости конкретного земельного участка. Под земельным участком понимается часть земной поверхности, ограниченная границами, установленными в специализированных документах. Каждый земельный участок имеет свою площадь, определенный юридический статус, местоположение и другие характеристики, которые также отражаются в документах о праве собственности на данный недвижимый объект.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный тип оценки земельных участков зависит от целей, для которых проводится экспертиза. Этот выбор зависит от того, как владелец намеревается использовать свою собственность. Например, для продажи определяется рыночная стоимость участка, для получения кредита - залоговая стоимость. Среди наиболее распространенных видов экспертизы земельных участков можно выделить:

• Определение рыночной стоимости земельного участка
• Установление арендной стоимости земельного участка
• Установление залоговой стоимости земельного участка
• Определение инвестиционной стоимости земельного участка

В каких ситуациях проводится оценка земельного участка?

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, экспертизу производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

• Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
• В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
• В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
• При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
• Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время на практике существует ряд методов оценки стоимости земельных участков. Они основаны на комбинации трех главных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Подход, основанный на доходе, включает метод определения остатка, исследование предполагаемого использования объекта оценки и метод установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход предоставляет методы анализа, выделения и сопоставления сделок о продаже. Наконец, затратный подход связан с определением стоимости воспроизводства или возмещения расходов на улучшения земельного участка.

Для более точного определения стоимости земельного участка осуществляется его экспертиза с использованием нескольких методов, результаты которых учитываются при формировании окончательной стоимости объекта. Результаты примененных методов подробно описываются в экспертном заключении, чаще всего с обоснованием выбора каждого конкретного метода.

Самые распространенные методы оценки земельных участков включают в себя:

• Расчет коэффициента капитализации земельной ренты.
• Метод исчисления стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
• Метод определения остатка.
• Сравнительный метод, основанный на данных о продажах.

Расчет коэффициента капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, который применяется как для застроенных, так и незастроенных земельных участков. Этот метод применяется при наличии возможности получения земельной ренты от изучаемого участка и выполняется в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, которую приносит участок земли, после чего определяется коэффициент капитализации земельной ренты. Затем на основе первых двух показателей рассчитывается рыночная стоимость данного земельного участка. Исходная стоимость земельной ренты в большинстве случаев рассчитывается как доход от аренды земельного участка. Основным мероприятием для данного метода является расчет коэффициента капитализации, для чего применяется метод установления рыночной доходности или способ расчета увеличения безрисковой ставки доходности по капиталу. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Оценка стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие использования этой методики состоит в возможности использования оцениваемого участка в качестве источника дохода. Процесс расчета включает в себя:

• Расчет всех расходов, связанных с наиболее эффективным использованием оцениваемого участка.
• Определение структуры и объема доходов, которые будут сгенерированы при оптимальном использовании.
• Оценку организационных расходов.
• Расчет дисконтной ставки.
• Детальное определение стоимости участка путем дисконтирования всех ожидаемых расходов и доходов, возникающих при наилучшем использовании.

Методика оценки остатка используется в случае возможности осуществления доходных улучшений на земельном участке. Этот метод включает следующие шаги:

• Определение затрат на замену или восстановление сделанных улучшений.
• Расчет чистого операционного дохода от общего объекта недвижимости за заданный период с учетом среднерыночной арендной ставки.
• Определение чистого операционного дохода, получаемого от улучшений.
• Расчет земельной ренты путем выявления разницы между чистым доходом (доход от объекта минус доход от улучшений).
• Определение рыночной стоимости оцениваемого участка с использованием капитализации земельной ренты.

Сравнительный подход, основанный на данных о продажах, применяется в условиях развитого рынка недвижимости. В России этот подход широко используется для оценки земельных участков, находящихся в частной собственности. Такие участки принадлежат жителям городов и сел, расположены в огороднических, садоводческих и дачных обществах. Здесь основное внимание уделяется систематизации информации о продажах и сравнению данных о сделках с земельными участками, аналогичными оцениваемому по размеру, местоположению, наличию инженерных коммуникаций и другим параметрам.

Порядок проведения оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, экспертиза конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Какие Документы необходимо предоставить для проведения оценки земельных участков?

Для проведения оценочных мероприятий подготавливаются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на земельный участок:

• Документы, подтверждающие право собственности на участок.
• Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более точной оценки объекта желательно дополнительно предоставить следующие документы:

• Изображения оцениваемого объекта в фотографиях и видеоматериалах.
• Кадастровый план оцениваемого участка.
• Кадастровую справку на оцениваемую земельную площадь.
• Документы, содержащие информацию об обременениях участка (залоговое бремя, ограничения «не подлежит приватизации», ограничения на проведение работ, необходимость специального разрешения на мероприятия, обязанность собственника выделить участок под определенные объекты, например, стоянки; необходимость обеспечения прохода или проезда через участок, обязательства по публичным сервитутам и пр.) – если таковые имеются.
• Разрешение на использование земли.
• Финансовые документы (информация из договора аренды, балансовая стоимость и прочее).

Нормативно-правовая база для проведения ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Формирование отчетов об оценке земельных участков выполняется в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3, принятым 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 указанного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно содержать постраничную нумерацию. Заключение должно быть обязательно прошито, подписано специалистом, проводившим оценочные процедуры, а также печатью эксперта, имеющего право на выполнение экспертизы – если специалист работает на частной основе. Для экспертных центров требуется скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым эксперт по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих процедур.