Землеустроительные экспертизы

Землеустроительная экспертиза задача которой - выяснить основные параметры земельного участка, такие как его фактическое местоположение, реальные размеры и иные важные характеристики. В рамках землеустроительной экспертизы могут осуществляться исследования, направленные на установление границ участка, проверка соответствия фактических и документально установленных границ, способы использования земли, а также определение возможности деления участка на части. Ввиду большого количества транзакций с земельными участками, подписание договоров аренды и продажи, а также многочисленные споры по землепользованию в судах, землеустроительная экспертиза представляет собой важнейший вид анализа, к которому обращаются регулярно.

Землеустроительная экспертиза может быть инициирована как в процессе судебного разбирательства, так и за его пределами. Судебная землеустроительная экспертиза назначается по решению судьи, в котором должны быть указаны: локация спорного земельного участка, период выполнения экспертизы (указан может быть как временной промежуток, так и конечная дата для предоставления результатов), вопросы, на которые эксперт должен дать ответ, а также фиксированная стоимость его услуг.

На досудебной стадии, землеустроительное исследование организуется по желанию владельца земли. Этот процесс урегулируется договором, заключенным между собственником и экспертной компанией или отдельным экспертом, где также указываются детали и условия проведения экспертизы.

В каких случаях необходима землеустроительная экспертиза?

• Установление точного значения площади земельного участка, которая требуется для использования по назначению недвижимого объекта, расположенного на исследуемом участке.
• Определение соответствия установленной площади земельного участка и значения площади, указанного в правоустанавливающих документах.
• Установление наличия на земельном участке объектов недвижимого имущества.
• Установление наличия на земельном участке, находящемся во владении истца, имущества, принадлежащего ответчику.
• Определение размещения границ между участками сторон судебного разбирательства.
• Определение координат, описывающих месторасположение участка или объектов недвижимого имущества на нем.
• Межевание земель (определение, восстановление, нанесение на местности границ земельных участков).
• Регистрация (перерегистрация) землевладения.

Какие материалы требуются для проведения землеустроительной экспертизы?

Список материалов, предоставляемых эксперту для выполнения землеустроительной экспертизы, выбирается с учетом конкретных задач исследования. Обычно, для анализа требуется предоставить:

• Адрес спорного земельного участка.
• Документы, подтверждающие права собственности (свидетельства, договора купли-продажи и т.д.).
• Выписки из единого государственного реестра недвижимости.
• Кадастровый паспорт недвижимого объекта.
• Инвентаризационные описи строений на земельном участке.
• Прочие доступные документы и сведения.

Порядок проведения землеустроительной экспертизы

Право на осуществление землеустроительной экспертизы предоставляется кадастровым инженерам и геодезистам. Кадастровый инженер — это специалист, обладающий квалификационным свидетельством или сертификатом, актуальным на время проведения профессиональной деятельности, который уполномочен заниматься кадастровыми работами, включая ведение государственного кадастра недвижимости. Деятельность кадастрового инженера включает в себя все необходимые процедуры для регистрации земельных участков в государственном реестре и внесения в него любых изменений. Геодезист — это специалист, имеющий обширные знания в области геодезии, науки, занимающейся измерением и картографированием земли. Геодезические работы позволяют точно определить границы, размеры и площади земельных участков, а также фиксировать их географические координаты.

Землеустроительная экспертиза может быть выполнена различными организациями: государственными экспертными ведомствами, независимыми экспертными центрами или частными экспертами, имеющими лицензию на ведение геодезических работ. Компании и индивидуальные исполнители, предоставляющие услуги по землеустроительной экспертизе, обязаны иметь соответствующую лицензию. В случаях, когда для экспертизы необходимы знания как кадастрового инженера, так и геодезиста, проводится комиссионная экспертиза с участием обоих специалистов. При выполнении как стандартной, так и комиссионной экспертизы допускается привлечение нескольких экспертов из каждой специализации, особенно при решении сложных задач.

На начальном этапе землеустроительной экспертизы специалисты ознакамливаются с предоставленными данными и оформляется соответствующий договор на проведение экспертизы, где фиксируются предмет исследования, основные направления работы экспертов, состав экспертной комиссии, перечень решаемых задач и список вопросов для экспертизы. В договор вносятся сроки исполнения, стоимость услуг, а также другие условия, регламентирующие взаимоотношения между сторонами и порядок действий при наступлении непредвиденных обстоятельств.

На следующем этапе производится непосредственное выполнение исследовательской работы. Исходя из анализа предоставленных материалов и осуществления действий на территории, эксперт выполняет задания, выдвинутые перед ним, и складывает собственное экспертное мнение по уточненным вопросам.

Финальная фаза землеустроительной экспертизы заключается в оформлении экспертного заключения. Главная задача экспертизы для заказчика — получение этого заключения, которое может быть применено как доказательство в судебных разбирательствах по имущественным и земельным вопросам. Вдобавок, заключение может служить убедительным доводом в дискуссиях, связанных с земельными спорами. Документ обязательно подписывается экспертом или группой экспертов, ответственных за его подготовку. В случае, когда исследование проводилось группой экспертов с одинаковой квалификацией, и они не достигли консенсуса по обсуждаемой проблеме, все мнения, даже если они не совпадают, включаются в заключение. Эксперт, проведший исследование, может быть приглашен в суд для дачи пояснения и обоснования своих выводов, а также для предоставления показаний, связанных с его профессиональной работой и проведенной экспертизой.

Основные методы и направления проведения землеустроительной экспертизы

Все методики выполнения землеустроительной экспертизы подразделяются на две основные категории - анализ существующих документов, в какой-то мере охарактеризовывающих оспариваемый земельный участок (или несколько участков), и проведение непосредственного обследования самого земельного участка.

Методы документальной экспертизы связаны с рассмотрением кадастровых записей и документов, устанавливающих права. Эксперты проводят ревизию имеющихся документальных свидетельств, восстанавливают ход процесса внесения сведений или изменений в реестры, подтверждают (или опровергают) законность подобных действий. Осуществляется детализированный анализ характеристик участка, его формы, габаритов, площади и расположения. Готовится исходное заключение по спорным участкам. После этого информация, полученная из документов, коррелируется с результатами непосредственных измерений участков на местности.

Геодезические методы землеустроительной экспертизы обуславливаются:

• Полевыми измерениями. Заключается в получении характеристик земельных участков с использованием специализированных приборов.
• Камеральной обработкой – это комплекс процедур по анализу «сырых» данных, собранных в ходе полевых измерений, включает экспериментальное моделирование среды на базе полученных полевых данных. Реализуется через компьютерные технологии и специальное программное обеспечение.

Процесс полевых измерений зависит от использования различного геодезического оборудования. В контексте землеустроительной экспертизы используются:

• Тахеометры – обеспечивают измерение дистанций, горизонтальных и вертикальных углов на местности, а также определение координат и высот точек участка. Благодаря широкому спектру измерений являются одним из наиболее востребованных приборов в геодезии. Работают на основе принципа отраженного светового луча, при этом в современной практике обычно применяются электронные модели. У каждого прибора есть своя точность угловых измерений, выражаемая в секундах, что необходимо учитывать эксперту при формировании мнения.
• Теодолиты – приборы для измерения углов, бывают оптические и электронные.
• Лазерные дальномеры – служат для измерения длин и горизонтальных расстояний.
• Нивелиры – призваны фиксировать разницу в высотах между двумя точками на местности, что в геодезии называется превышением.
• GPS-оборудование – определяет координаты поворотных точек землевладения и находящихся на нем объектов недвижимости.

Процесс, имеющий колоссальное значение в современной России, связанный с определением границ земельных участков и их фиксацией непосредственно на месте, носит название межевание земель. Межевание осуществляется в соответствии с Инструкцией о межевании земель, которая была одобрена Российским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) 08 апреля 1996 года. В свою очередь, Российский единый реестр землевладений (Росземкадастр) 28 февраля 2003 года выпустил письмо, в котором были даны уточнения к применению упомянутой Инструкции. В состав Инструкции входят перечень необходимых подготовительных мероприятий и перечень требуемых документов. И в процессе подготовительных мероприятий, и при составлении комплекта документов активно привлекаются выводы, полученные в ходе проведения землеустроительной экспертизы.